Lãi suất hạ nhiệt, dòng vốn bất động sản cần ưu tiên dự án đủ pháp lý
Hơn 10 ngân hàng đã tung gói tín dụng ưu đãi trong tháng 8, giảm 0,5 – 2,5 điểm %/năm. Dòng vốn được kỳ vọng tiếp sức cho các dự án đủ pháp lý, tạo thêm nguồn cung nhà ở.
Sau yêu cầu của Thủ tướng Lê Minh Hưng về việc tiếp tục tiết giảm chi phí vốn, ổn định mặt bằng và giảm thực chất lãi suất cho vay, cuộc đua hạ lãi suất đang diễn ra tại nhiều ngân hàng. Một số chương trình tín dụng mới được triển khai với mức ưu đãi thấp hơn lãi suất thông thường, tạo thêm dư địa cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn.
Theo ghi nhận, hơn 10 ngân hàng đã công bố các chương trình tín dụng ưu đãi trong tháng 8, với mức giảm phổ biến khoảng 0,5 – 2,5 điểm %/năm tùy khách hàng, mục đích vay và kỳ hạn.
Đáng chú ý, yêu cầu giảm lãi suất được đặt trong bối cảnh Thủ tướng đồng thời nhấn mạnh tín dụng phải được đưa vào đúng lĩnh vực, đúng đối tượng, đúng mục đích, thay vì mở rộng thiếu kiểm soát.
Động thái này phần nào giải tỏa áp lực chi phí vốn cho doanh nghiệp và người vay, đồng thời tạo thêm kỳ vọng cho thị trường bất động sản vốn phụ thuộc đáng kể vào tín dụng ngân hàng.
Không phải tín dụng bất động sản nào cũng giống nhau
Theo VARS IRE, vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc “siết” hay “mở”, mà quan trọng hơn là xác định dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro như thế nào.
VARS IRE cho rằng vốn nên được ưu tiên cho những dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở và đáp ứng nhu cầu thực. Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát phù hợp.
Quan điểm này cũng phù hợp với yêu cầu điều hành tín dụng hiện nay: Không phải “mở van” đồng loạt, mà phải bảo đảm vốn đến đúng nơi cần vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro đối với hệ thống ngân hàng.
Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, dư địa giảm lãi suất hiện không còn rộng do áp lực lạm phát, tỷ giá và thanh khoản.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với bất động sản. Một khoản vay để mua căn nhà đầu tiên phục vụ nhu cầu ở thực không nên được đánh đồng với khoản vay nhằm đầu cơ ngắn hạn. Tương tự, một dự án đã hoàn tất pháp lý, có khả năng triển khai và tạo thêm hàng hóa cho thị trường cũng có mức độ rủi ro khác với dự án còn nhiều vướng mắc.
“Mở đúng chỗ” để tạo thêm nguồn cung
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và pháp lý tốt có lợi thế hơn trong quá trình tái cấu trúc thị trường.
Thực tế, đây cũng là nhóm dự án mà tín dụng có thể tạo ra tác động lan tỏa lớn. Khi vốn được đưa vào dự án đủ điều kiện triển khai, nguồn tiền không chỉ giúp doanh nghiệp hoàn thiện sản phẩm mà còn kéo theo hoạt động của nhà thầu, vật liệu xây dựng, lao động và các ngành dịch vụ liên quan.
Người vay cần một mặt bằng lãi suất ổn định
Với người mua nhà, việc lãi suất giảm là tín hiệu tích cực nhưng chưa đủ. Điều họ quan tâm không chỉ là mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà còn là khả năng duy trì chi phí vay trong trung và dài hạn.
Bởi vậy, một cơ chế tín dụng dựa trên đánh giá cụ thể về người vay, tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ sẽ phù hợp hơn việc nhìn bất động sản như một nhóm tín dụng cần kiểm soát đồng nhất.
TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng khi dư địa giảm lãi suất không còn nhiều, chính sách cần chuyển trọng tâm sang các giải pháp có mục tiêu. Điều này giúp vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa hạn chế việc dòng tiền giá rẻ bị hút vào các hoạt động mang tính đầu cơ.
Trong bối cảnh đó, kỳ vọng của thị trường không nhất thiết là tín dụng bất động sản phải được “mở cửa” tối đa. Điều cần thiết hơn là một cơ chế phân luồng vốn rõ ràng: Dự án tốt được tiếp cận vốn, người có nhu cầu thực được tạo điều kiện vay, còn dòng tiền vào đầu cơ và các dự án rủi ro được kiểm soát.
Ngược lại, nếu tín dụng bị siết đồng loạt, những dự án đang có khả năng hoàn thiện nhưng thiếu vốn có thể tiếp tục đình trệ. Khi đó, tài sản dở dang không tạo ra nguồn cung mới, trong khi doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí tài chính.
Báo cáo của VARS IRE cảnh báo rằng nếu không phân biệt được các nhóm dự án, việc nới tín dụng có thể làm tăng rủi ro cho ngân hàng, nhưng siết đồng loạt lại có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu.
